Guide til boligkøb

Overskuelig gennemgang af lånemuligheder

Du har fundet drømmeboligen – så langt så godt. Men hvordan er det så lige med finansieringen af dit huskøb? Det er nok de færreste, der selv har de økonomiske midler til at gå ud og finansiere et huskøb. Det betyder med andre ord, at man skal ud og låne pengene, og her er der flere muligheder. Når det kommer til finansiering af huskøb, så sker det ofte ved en kombination af et lån i banken, et realkreditlån og ens egen udbetaling.

Dansk Boligforsikring giver dig her på siden en overskuelig gennemgang af, hvilke lånemuligheder du har, når du står over for at skulle finansiere dit huskøb.

Realkreditlån

Vi lægger ud med realkreditlånet, som er et meget attraktivt lån, da det i langt de fleste tilfælde er den billigste løsning til finansiering af huskøb på grund af den lave rente. Men med realkreditlånet skal du samtidig være opmærksom på, at du ikke kan låne den fulde købesum. I forhold til ejerboliger kan et realkreditinstitut tilbyde dig et lån, der svarer til 80% af den samlede købesum.

Et realkreditinstitut kan kategoriseres som en finansieringsvirksomhed, der er uafhængig af bankerne. Og når de låner dig penge til finansiering af huskøb, tager de sikkerhed i din bolig. Det kan eksempelvis være udstedelse af obligationer på dit lån, som forskellige investorer kan købe.

Med et realkreditlån skal du betale en månedlig ydelse, som består af tre forskellige poster. Tilsammen udgør de tre poster din ydelse.

• Afdrag: Det beløb, du betaler tilbage på det lån, der har finansieret dit huskøb

• Rente: Det gebyr, du betaler for at have fået lov til at låne pengene

• Bidrag: Det gebyr, du betaler for at realkreditinstituttet har formidlet dit lån

Typisk optages et realkreditlån over en periode på mellem 20 og 30 år. Og i visse tilfælde kan et realkreditlån være afdragsfrit, hvilket betyder, at låntageren i en eller flere perioder kan nøjes med at betale renter og bidrag. Selve afdraget på gælden udskydes dermed.

Du kan vælge mellem et fastforrentet lån og lån med variabel rente til finansiering af huskøb. Med et fastforrentet lån vil du i løbet af hele lånets levetid betale den samme rente. Med en variabel rente kan renten ændre sig – typisk hvert halve år. Mangler du et overblik over bolighandlen?

Se vores komplette guide til boligkøb

Banklån

Et boliglån i banken sker oftest i forlængelse af eller i kombination med realkreditlånet. I banken kan du låne 15% af købesummen, hvilket betyder, at du sammen med et realkreditlån vil have dækket 95% af finansieringen af dit huskøb. De sidste 5% kigger vi nærmere på i næste afsnit.

Ligesom med realkreditinstituttet tager banken også sikkerhed i din bolig, og du vil også skulle betale en rente for at låne pengene. Bankens rente er som regel højere en realkreditinstituttets, da det er sidstnævnte, der får pengene først, skulle du ikke kunne betale dine ydelser og er tvunget til at sælge dit hus.

Renten på et boliglån er forskellig fra bank til bank, men som hovedregel vil den ligge et sted mellem 3-15%. Men det afhænger i sidste ende af lånets størrelse.

Der er ikke nogen facit for, hvor lang tid et banklån løber, men som regel er det mellem 10 til 20 år. Og så er det heller ikke et krav, at du skal låne 15% i banken i forbindelse med finansiering af huskøb. Det kommer helt an på, hvor meget du kan selv kan bidrage med i udbetaling.

Egen betaling

Det ligger lidt i ordene, men din egen betaling er det beløb, du selv har mulighed for at bidrage med til finansieringen af dit huskøb. Med realkreditlånet og banklånet har du mulighed for at dække 95% af købesummen, hvilket vil sige, at du som minimum skal kunne bidrage med en udbetaling på 5%.

Normalt skal udbetalingen ske cirka en uge efter, købsaftalen er underskrevet.

Ønsker du at udbetale mere end de 5%, så har du mulighed for det. Det kan være en fordel, da du derved mindsker det lån, du skal optage hos banken.

Husk rådgivning

Nu har vi belyst de forskellige lånemuligheder, der er, når det kommer til finansiering af huskøb. Men inden du kommer så langt, er det lige så vigtigt, at du danner dig et overblik over din økonomi og søger den rette rådgivning. Boligmarkedet er omskifteligt, og det kan have afgørende betydning for din privatøkonomi. Tag derfor gerne fat i din bankrådgiver eller en finansiel rådgiver, som kan hjælpe dig med at sammensætte et budget og vurdere, hvilke lånemulighed der vil passe dig bedst i forhold til finansiering af huskøb.

Hos Dansk Boligforsikring står vi klar til at hjælpe, såfremt du har prikket hul på boligjagten, men er i tvivl om, hvorvidt du skal tegne en ejerskifteforsikring.

Omkostninger ved huskøb dækker over en række af poster

Overvejer du at springe ud i et huskøb? Så har du formentlig også gjort dig nogle tanker om, hvad det er for nogle omkostninger, du skal inkorporere i regnestykket. Omkostninger ved huskøb dækker over en række af poster, som er gode at have in mente, når du skal regne på økonomien. Der er nemlig tale om poster, som har betydning for, hvor dyrt huskøbet bliver alt i alt. Det er normalt, at man skal lægge ca. 5-6 procent oven i købsprisen, som udgøres af diverse afgifter og omkostninger. Nogle af omkostningerne varierer, mens andre er mere faste. Dan et overblik over nogle af de mest væsentligste udgifter ved et huskøb her i guiden.

Følgende omkostninger er vigtige at være opmærksomme på:

• Skøde og tinglysning

• Omkostninger ved optagelse af boliglån

• Ejendomsskat og ejendomsværdiskat

• Boligforsikringer

• Istandsættelse og renovering

• Omkostninger forbundet med overtagelsesdato

Mangler du et overblik over bolighandlen?

Se vores komplette guide til boligkøb

Skøde og tinglysning

Et skøde er et officielt dokument, der fungerer som et bevis på, hvem der ejer en bolig. Ved en bolighandel skal der udformes et skøde, som skal tinglyses. Skødet indeholder de mest basale oplysninger om boligen, eksempelvis navne på køber og sælger, adresse, overtagelsesdag og lignende. Når du overtager en bolig, registrerer du via tinglysningen din ret til ejendommen, samtidigt med at ejerskiftet gøres offentligt tilgængeligt. Skøde og tinglysning er derfor også et lovkrav. Men hvad koster det?

Prisen på tinglysning udgøres af en tinglysningsafgift på 1.750 kr., der er fastlagt ved lov, samt 0,6% af købesummen eller ejendommens værdi. Tinglysningsafgiften er steget per 1. marts 2020 fra 1.660 kr. til de nu gældende 1.750 kr. Derudover skal du medregne boligadvokatens pris, som svinger. Priserne ligger dog typisk på 2000-4000 kr. Det er ikke et krav, at du har en advokat ind over processen, men som køber kan du komme i juridisk klemme, hvis skødet ikke er udarbejdet korrekt. De fleste vælger derfor at få advokathjælp.

Der foreligger ikke regler for, hvem der betaler skøde og tinglysning. Normalt er det dog køber, der er ansvarlig for at få det udarbejdet. Det vil typisk blive dokumenteret i købsaftalen, hvem der er ansvarlig.

Omkostninger ved optagelse af boliglån

Det er de færreste, der har midlerne til at erhverve en bolig uden optagelse af lån. En typisk finansiering i et huskøb er 80% realkreditlån, 15% banklån og 5% udbetaling. Udbetalingen er som minimum 5%, men er også ofte højere – nogle gange så høj, at et banklån ikke er nødvendigt.

Når man optager lån er der nogle gebyrer forbundet med processen. Du betaler for, at banken og realkreditinstituttet giver rådgivning, udarbejder lånetilbud, kreditvurderer osv. De kan kalde det oprettelse, etablering, stiftelse af lån eller lignende og er blot en betegnelse for, at du betaler for at optage et lån. Det er forskelligt, hvor meget realkreditinstitutterne og bankerne kræver i gebyr, hvorfor det kan betale sig at indhente flere tilbud.

I forbindelse med det/de optagede lån, skal der også laves tinglysning af pantebreve. Det skal der for både realkreditlånet og banklånet (hvis du har optaget begge to). Prisen for dette udgøres af et grundbeløb på 1.660 kr. + 1,5% af lånets størrelse, og denne omkostning er fast (i modsætning til stiftelsesomkostninger).

Både stiftelsesomkostninger og prisen for tinglysningen af pantebreve lægges normalt oveni dit lån, således at du ikke selv skal have sparet op til det. Men det har betydning for, hvor stort lånet bliver, hvorfor det også er værd at medregne i de samlede omkostninger til huskøbet.

Ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat

Alle boligejere betaler ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat. Førstnævnte beregnes på baggrund af hele ejendommens værdi, mens sidstnævnte er en skat på selve jorden. Ejendomsværdiskat er en udgift til staten, mens ejendomsskat er en udgift til kommunen. Hvor meget du skal betale, afhænger af hvor i landet du bor, og tager udgangspunkt i de offentlige ejendomsvurderinger.

Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er noget, du som husejer betaler løbende. Du er dog fritaget fra at betale ejendomsværdiskat, hvis du ikke selv bor i boligen.

Boligforsikringer

Når du køber hus, skal du primært forholde dig til to boligforsikringer: husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Ingen af dem er i teorien lovpligtig, men hvis du har optaget lån i forbindelse med handlen, vil realkreditinstituttet som minimum kræve, at du tegner en brandforsikring. Brandforsikringen vil typisk indgå som en del af husforsikringen. I og med at det er sjældent at købe et hus uden at optage lån, bliver husforsikringen i praksis næsten altid lovpligtig. Prisen på husforsikring afhænger af forskellige variable: Hvor i landet du bor, selvrisiko, tilvalg, antallet af skader etc. Prisen om året kan variere alt mellem et par tusind kroner om året til mange tusinde kroner.

Ejerskifteforsikringen er – i modsætning til husforsikringen – aldrig lovpligtig. Den skiller sig også ud ved, at forsikringspræmien betales via et engangsbeløb og ikke en løbende betalingsaftale. Prisen på ejerskifteforsikring afhænger af den enkelte bolig og eventuel valg af udvidet dækning.

Istandsættelse og renovering

Når du køber et hus, er det ikke ualmindeligt, at der skal laves større eller mindre istandsættelser. Hvor tung en post, der er tale om, afhænger naturligvis af, hvor meget der skal renoveres. Istandsættelsen kan deles op i ”need to have” og ”nice to have”. Tilstandsrapporten kan være et godt sted at starte. Er der nogle K1’ere eller K2’ere, der ikke kan vente med at blive lavet, og som derfor bliver en nødvendig omkostning? Der kan også være tale om mindre istandsættelse i form af for eksempel maling, udskiftning af skabslåger, nye møbler etc. Det er vigtigt at regne ud på forhånd, hvor mange omkostninger der er forbundet med istandsættelsen. På den måde kan I også nedjustere, hvis beløbet er for højt.

Omkostninger forbundet med overtagelsesdato: dobbelt husleje og kurssikring

Finder I drømmehuset, skal der også aftales en overtagelsesdato. Det skal selvfølgelig gerne passe med, at I har jeres nuværende bolig indtil dagen, hvor I kan flytte ind i det nye hus. Det er dog ikke altid, at købsaftalen tillader en perfekt timing mellem ind- og udflytning. Konsekvenserne af det kan blive, at I skal betale dobbelt husleje i en periode, som også er en omkostning, der skal medregnes i huskøbet.

Såfremt overtagelsesdagen ligger relativt langt ude i fremtiden, kan det også have påvirkning på lånet.I mange tilfælde går der noget tid, fra du underskriver købsaftalen, til du står med nøglerne i hånden og er klar til at overtage boligen. I den periode kan obligationskurserne nå at ændre sig, hvilket har betydning for dine lån. Det tilbud, du oprindeligt modtog på et realkreditlån, afspejler ikke nødvendigvis den kurs, der er, når du får pengene i hånden. Hvis du vil være helt sikker på at kende kursen på det fremtidige lån og dermed også på den månedlige ydelse, har du mulighed for at lave en kurssikring. Det fungerer som en sikring for køber, således at du får lånet til den kurs, som blev præsenteret i det oprindelige tilbud.

Du kan til dels undgå ovenstående ved planlægning, men overtagelsesdato skal selvfølgelig falde sammen med sælgers ønsker.

Skal man renovere eller købe nyt?

Det er ikke altid, at drømmehuset er et drømmehus første gang, du bliver præsenteret for det. Mange går måske med en forestilling om, at det er kærlighed ved første blik, når man for første gang træder ind i huset og bare kan mærke, at mavefornemmelsen er helt rigtig. Jovist, sådan er det for nogle mennesker. Men nogle gange kræver det en kærlig hånd, før man er helt i mål, og før man indser, at huset er det helt rigtige. Derfor gælder det også om at have øje for de muligheder, et hus besidder – i stedet for at se begrænsninger. Nogle gange kræver det en renovering at komme i mål. Og på denne side kan du blive klogere på dine muligheder med hensyn til lån til renovering ved huskøb.

Der er en række fordele ved at købe et hus, der skal renoveres, når man er indstillet på, at processen kan være hård og til tider opslidende. I forhold til at købe et indflytningsklart hus, vil prisen alt andet lige være lavere. Dette er især er en fordel, hvis man alligevel har specifikke krav og ønsker til indretning, som ikke findes i et indflytningsklart hus. Et nyrenoveret hus kan desuden give følelsen af at flytte ind i nyt, alt efter hvor omfattende renovering der er tale om.

Der er dog en række overvejelser, som det kan være en fordel at gøre sig, inden beslutningen tages. Kan og skal byggearbejdet gøres selv, eller skal der professionelle folk på opgaven? Hvornår er dato for indflytning? Er det muligt at bo i boligen, imens renoveringen står på? Ved større renoveringer kan det også være nødvendigt at indhente en byggetilladelse, inden byggeriet startes. Endelig skal det overvejes, hvordan renoveringen skal finansieres. Dette er naturligvis ikke en udtømmende liste, men nogle af de typiske overvejelser, der bør gøres.

Mangler du et overblik over bolighandlen?

Se vores komplette guide til boligkøb her

Finansiering

Når det kommer til finansiering, så er den billigste form naturligvis opsparing, så der ikke er omkostninger som gebyrer og renter. Det er dog ikke altid en mulighed, og derfor vil der ofte være behov for at se på andre finansieringsmuligheder såsom lån.

Ved lånoptagning er der naturligvis omkostninger i form af gebyrer og renter, men det er dog for de fleste uundgåeligt at optage lån, hvis man skal have mulighed for at købe et hus, der lever op til de opstillede kriterier. Selvom det kan virke som en stor udgift, er det dog værd at huske på de gevinster, der kan opnås ved en værdistigning som følge af en renovering og den generelle prisudvikling. Det kan derfor være en god investering at optage lån til renovering ved huskøb, på trods af at der naturligvis er en vis risiko forbundet med at forudsige den fremtidig prisudvikling.

Nedenfor vil vi gennemgå nogle af de mest udbredte lånformer til renoveringsbyggeri.

Forhåndslån

Når du skal optage et lån til renovering ved huskøb, er der flere forskellige muligheder. Ved større byggeprojekter kan låneformen eksempelvis være et forhåndslån. Et forhåndslån er et realkreditlån, der tager udgangspunkt i en vurdering af, hvad boligen vil være værd, efter de planlagte renoveringer er foretaget. Ud fra denne vurdering kan der så lånes op til 80% som et realkreditlån, mod at realkreditinstituttet får pant i dit hus. De lånte byggemidler vil dernæst blive indsat på en byggekonto, som bruges til at betale udgifterne til byggeriet. Pengene fra kontoen vil blive udbetalt løbende i overensstemmelse med en plan, der er lagt sammen med långiver og bygherren.

Hvis der er behov for yderligere finansiering, vil denne typisk optages som banklån. Når renoveringen er færdig, bliver der foretaget en endelig vurdering af boligens værdi, mens forhåndslånet gælder i den periode, hvor renoveringen pågår. Fordelen ved et forhåndslån er, at du kender den endelige ydelse på realkreditlånet fra start af, så du ikke har omkostninger til kurssikring. Samtidig er renten lavere end ved et byggelån, som bliver beskrevet i næste afsnit. Et forhåndslån kan både være relevant, hvad enten du ønsker at renovere ved huskøb, eller hvis du ønsker at renovere dit nuværende hus.

Byggelån

Et byggelån, også kendt som en byggekredit, er et alternativ til et forhåndslån og optages i banken. Her kræver banken sikkerhed for sit lån i form af et ejerpantebrev. Lånet optages som en kassekredit, der optages inden byggeriets start. Der betales kun renter på den del af lånet, der tages i brug. Efter byggeriet er fuldført, bliver kassekreditten opgjort. Derefter skal den endelige finansiering på plads, hvilket oftest sker gennem et realkreditinstitut. Fordelen ved et byggelån er, at du har en høj grad af fleksibilitet, mens byggeriet står på. Til gengæld har du både udgifter til tinglysning og gebyrer ved byggelånet samt ved det endelige realkreditlån. Eftersom realkreditlånet først optages, efter byggeriet er færdigt, kender du ikke den endelige ydelse fra start af, og den kan derfor ændre sig og blive dyrere, end først beregnet. Værdien af ejendommen kan desuden være faldet på optagelsestidspunktet. Hvis du ønsker at være sikker på niveauet for den fremtidige ydelse på realkreditlånet, er du nødt til at bruge penge på en kurssikring.

Tillægslån

Et tillægslån er et lån i boligens friværdi, og derfor kan du i udgangspunktet ikke gøre brug af et tillægslån til renovering ved huskøb. Til gengæld kan det være relevant, hvis du har ønsker om større renoveringer, der kan vente et stykke tid. Hvis din bolig til den tid er steget i værdi, kan du optage et tillægslån til at foretage de ønskede renoveringer. Her er der tale om et nyt lån, som kommer oven i dit eksisterende realkreditlån. Typisk er der tale om et nyt realkreditlån, men der kan også være tale om et prioritetslån eller en kassekredit.

Hvad skal man vælge?

Det bedste valg af låntype afhænger af den konkrete situation, du står i. Det afhænger både af din økonomi samt de ønsker, som du har til byggeriet. Det er ikke alle de nævnte lånformer, som nødvendigvis er en mulighed, hvis du ønsker at renovere i forbindelse med huskøb. Ikke desto mindre er det dog en fordel at have så udtømmende viden som mulig om de forskellige begreber og typer af lån på markedet, så du kan træffe det bedste valg. For at få den mest præcise vejledning af låneformer til lån til renovering ved huskøb anbefales det, at du kontakter forskellige banker og realkreditinstitutter i det lokalområde, hvor du ønsker at renovere.

Hvad kan du gøre, hvis du fortryder et huskøb

Som køber har du altid fortrydelsesret i en hushandel

Heldigvis er et huskøb i de fleste tilfælde en drøm, der går i opfyldelse. Men der er også eksempler på det modsatte tilfælde, hvor man af den ene eller anden årsag fortryder købet. Og hvordan er du egentlig stillet i en sådan situation som køber? Har du fortrydelsesret på et huskøb?

6 dages fortrydelsesret

Som køber har du altid fortrydelsesret i en hushandel, men der foreligger nogle stramme regler vedrørende fristen. Du kan fortryde i op til seks dage, efter købsaftalen er underskrevet af begge parter. Hvis du skriver under før sælger, gælder fristen fra den dag, hvor sælger underskriver. Hvis det derimod er sælger, der skriver under først, gælder fristen fra det tidspunkt, hvor du modtager den underskrevne købsaftale. Lørdag, søndage og helligdage tæller ikke med i de seks dage, hvorfor du altid vil have en weekend til at tænke over beslutningen. Fortrydelsen skal altid ske i form af en skriftlig meddelelse.

Omkostninger, hvis I begge har underskrevet

Selvom du som køber altid har retten til at fortryde, er det ikke altid omkostningsfrit. Hvis sælger ikke har underskrevet købsaftalen endnu, kan du kvit og frit fortryde. Har I derimod begge skrevet under, er du forpligtet til at betale 1% af boligens købspris som en godtgørelse til sælger. Er der tale om en bolig, der har kostet 2,5 millioner, skal du altså betale 25.000 kr. til sælger. Jo dyrere boligen er, jo dyrere er det derfor også at fortryde. Dette er selvfølgelig en god grund til, hvorfor du skal tænke dig rigtig godt om – både før du underskriver købsaftalen, men også før du sender en skriftlig fortrydelse. Fortrydelsesretten gælder også, selvom skødet allerede er blevet tinglyst.

Hvad med sælger?

Sælger har ikke samme mulighed for at fortryde, som køber har. I udgangspunktet er sælger bundet af købsaftalen, når der er skrevet under. En undtagelse er, hvis køber har nogle ekstra forbehold, som ikke er beskrevet i købsaftalen. Hvis sælger ikke accepterer disse forbehold, kan handlen annulleres, da der i princippet er tale om en ”ny” købsaftale. Det oprindelige aftalegrundlag ændrer sig så at sige.

Hvordan takler du situationen, hvis du ikke kan nå at fortryde?

Hvis du fortryder senere i boligprocessen, altså efter at fortrydelsesretten er overskredet, må du – groft trukket op – blot leve med beslutningen. Men der er stadig nogle tiltag, du kan gøre, for i højere grad at få den drømmebolig, du drømte om. Hos Dansk Boligforsikring giver vi dig her nogle tips.

Planløsning

En ændret planløsning kan gøre underværker for en bolig. Det kan ændre på hele den følelse, man får, når man træder ind. Hvis I har nogle ønsker til, at boligen bliver mere lys, virker større, eller at kvadratmeterne blot udnyttes bedre, så er plantegningen et godt sted at starte. Den nok mest klassiske ændring er nedrivningen af væg mellem køkken og stue, således at køkken-alrummet bliver en realitet. Der er dog mange andre muligheder. Overvej eksempelvis at gøre døråbningerne bredere samt at nedrive skillevægge, der blokerer for, at sollyset når hele vejen igennem boligen. På den måde danner du ramme for en meget lysere bolig. Overvej også at inddrage en arkitekt, hvis I vil have professionel hjælp til at finde de smarte løsninger, som I måske ikke selv havde tænkt på.

De små detaljer – gør det personligt

En af grundene til, at du måske fortryder et boligkøb, kan være, at boligen føles ”fjern”. Det føles ikke som om, at stilen harmonerer med din egen, og du har svært ved at se boligen som et rigtigt hjem. Heldigvis kan du sagtens arbejde på at tilføre personlige karakteristika til boligen, så du skaber dine egne små yndlingsspots, der bidrager til at skabe en mere hjemlig følelse. Overvej blandt andet at male hvert rum i individuelle farver, at fremhæve dine interesser i indretningen i stedet for tidens trends og at skabe små hyggekroge.

Er der skader?

Hvis din fortrydelse bunder i, at der er skader i boligen, bør du undersøge omfanget af skaderne samt mulighederne for udbedring. Såfremt det er skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten, har du måske allerede fået en bygningssagkyndig til at vurdere dette. Men har du ikke, er det godt at få afklaring. En afklaring over, hvad udbedring af skader vil koste i krone og øre, kan måske virke uoverskueligt, da der er risiko for at blive negativt overrasket over beløbet. På den anden side giver det dig vished og ro, og du ved, præcist hvad der skal spares op. Selvom skaderne måske ikke er presserende, kan det give dig mere tryghed i maven at få dem repareret. Såfremt der er tale om skader, du først har opdaget efter indflytning, bør du undersøge, om ejerskifteforsikringen dækker (hvis du har tegnet den).

Beliggenhed

Den faktor, du ikke kan ændre på, er selvfølgelig beliggenheden. Hvis du har fortrudt en hushandel netop på grund af beliggenheden, kan du med fordel lave en såkaldt positiv-liste. Først og fremmest er det en idé at konkretisere, hvorfor du ikke synes, beliggenheden er perfekt. Hvad er det præcist, der har gjort, at du fortryder? Derefter kan du begynde at kigge på de positive ting, og vigtigst af alt: skrive dem ned. Ligger indkøbsmulighederne kun 5 minutter væk? Er der grønne arealer tæt på? Er det nemt tilgængeligt at finde bus, tog eller andre offentlige transportmuligheder? Når du sætter ord på de positive ting og fremhæver dem, er der også mulighed for, at beliggenheden begynder at vokse på dig.

Er der ingen af ovenstående faktorer, der kan ændre fortrydelsen af købet, må du undersøge muligheden for at sælge boligen.

Guide til førstegangskøbere af hus

På trods af at covid-19-krisen har medført en stigning i arbejdsløsheden og virksomhedskonkurser, så har 2020 været et rekordår for bolighandlen. Denne udvikling er fortsat ind i 2021, hvilket har medført, at huspriserne mange steder i landet er på et højere niveau end før finanskrisen. Stigningen i huspriserne er, sammen med de relativt restriktive regler for hvor meget man kan låne, med til at gøre det mere svært for særligt én gruppe at komme ind på boligmarkedet omkring byerne, nemlig førstegangskøbere af hus eller lejlighed.

Hvis du står foran at købe din første bolig, er det en god ide at lave et budget, så du har styr på dine indtægter og udgifter, inden du tager en snak med banken. I den forbindelse skal du tage højde for, at du som som boligejer har en række ekstra udgifter i forhold til, hvis du eksempelvis har boet til leje tidligere. Dette gælder både faste og regelmæssige udgifter, men også de uforudsete udgifter, som kan opstå ved et huskøb. Nogle af disse kan du sikre dig mod ved at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker mod skader og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Lånemuligheder

Lånereglerne dikterer, at det som førstegangskøber af hus som udgangspunkt er muligt at låne, hvad der svarer til fire gange ens husstandsindkomst. Dette betyder, at et par med en årsindkomst på 550.000 kan låne 2,2 millioner kroner til køb af bolig. Hvis man ønsker at bosætte sig i eksempelvis København eller Århus, ved man, at man som førstegangskøber af hus ikke kommer langt for 2,2 millioner kroner.

I forhold til egenbetaling gælder det i de fleste tilfælde, at man som køber skal kunne udbetale fem procent af boligens pris. Der kan dog være visse undtagelser, hvor man som førstegangskøber af bolig kan få lov til at låne de fem procent. Dette kræver blandt andet et væsentligt højere rådighedsbeløb end bankens minimumsbeløb.

Gæld er en anden faktor, der har betydning for hvor meget, du kan låne til huskøb som førstegangskøber af bolig. Hvis du eksempelvis har forbrugs- studie- eller billån, vil dette som udgangspunkt begrænse det beløb, du kan låne til en bolig. Gældsfaktoren er forholdet mellem husstandens samlede gæld og samlede indkomst før skat, og denne faktor har indflydelse på, hvilke lånemuligheder du har. I sidste ende er det naturligvis altid bank og realkreditinstitut, der foretager en vurdering baseret på den konkrete situation.

Du kan læse mere om krav til lån og andre gode råd – guide til huskøb

Gode råd til at få foden indenfor boligmarkedet

Spar mere op

Udover at en større opsparing betyder, at du har flere penge at købe bolig for, så har det også indflydelse på hvor stort et beløb, du kan låne. Som nævnt kan du ved en opsparing på fem procent låne op til fire gange din husstands samlede årsindkomst før skat. Har du til gengæld mulighed for at spare op til ti procent af udbetalingen, har du som tommelfingerregel mulighed for at låne op til fem gange din årlige husstandsindkomst. Har man opsparet 25 procent af købsprisen, har man mulighed for at låne seks gange ens årsindkomst.

Afhængigt af ens privatøkonomi er der selvfølgelig begrænsninger for, hvor meget man kan nå at spare op, hvis man overvejer et boligkøb inden for den nærmeste fremtid. Derfor kan det være værd at forhøre sig, om der er mulighed for at låne til en større udbetaling af ens forældre.

Nedbringe gæld

Din samlede gæld bliver modregnet i forhold til hvor meget, du kan låne. Derfor er det naturligvis en fordel at have så lav samlet gæld som muligt. Hvis du på forhånd ved, hvornår du planlægger at købe bolig, kan du på sætte et mål for, hvor meget gælden skal være nedbragt på det pågældende tidspunkt.

Som førstegangskøber af hus er det derfor værd at overveje, om visse investeringer kan vente til et senere tidspunkt efter huskøbet. Et billån kan eksempelvis være med til at nedbringe dine lånemuligheder markant. Hvis en bil er en nødvendighed i forhold til arbejde eller transport og derfor ikke kan vente, kan du overveje, om bilen kan leases i stedet for at købes. På den måde undgår du at skulle optage lån eller bruge af din opsparing.

Spørg banken på det rigtige tidspunkt

Selvom den danske økonomi har klaret sig bedre gennem COVID-19 end frygtet, så er der stadig brancher og jobs, der er negativt påvirket. Derfor er det vigtigt, at du tager højde for din jobsikkerhed i forbindelse med et boligkøb. Hvis du frygter, at dit job kan være i fare, kan det være en god ide at tage snakken med banken så hurtigt som muligt, mens du stadig er i arbejde. I forbindelse med låneoptagelse vil banken naturligvis bede om årsopgørelse, forskudsopgørelse samt lønsedler, og banken vil alt andet lige være mere medgørlig, når du er i job. Du skal selvfølgelig overveje, hvordan du er stillet, såfremt du skulle risikere at miste dit job. Hvis du er i tvivl, kan det være en fordel at vente med at købe bolig til du føler dig mere sikker i dit job.

Undgå de typiske faldgruber som førstegangskøber

Et gammelt ordsprog foreskriver, at “af skade bliver man klog, men sjældent rig.” Dette er også sandt, når det kommer til boligmarkedet. Når boligmarkedet er så varmt, som tilfældet er i denne tid, er det fristende at springe til hurtigt, da efterspørgslen på udbudte boliger i mange områder er stor i forhold til hvad, der er til salg. Som førstegangskøber af hus er der dog en række faldgruber, som man skal forsøge at styre udenom. Derfor er det vigtigt, at gøre sit forarbejde grundigt, så man er godt forberedt, når det rette tilbud skulle opstå. Nedenfor har vi gennemgået tre af de mest hyppige faldgruber for førstegangskøbere af hus.

Du behøver ikke maksimere dit budget

Når du har fået besked fra banken om, hvor meget du kan låne til ny bolig, er det typisk at lede efter de boliger, der bedst lever op til de krav og ønsker, man har til sin kommende bolig. Såfremt det er muligt, kan det dog være fornuftigt ikke at udnytte det fulde købsbudget. Det kan selvfølgelig være svært på grund af det generelle prisniveau på boligmarkedet, men der er en række fordele ved ikke at købe for det maksimale lånebeløb.

Først og fremmest får du mere luft i dit budget og dermed også en større økonomisk fleksibilitet, hvis der eksempelvis skulle ske uventede ændringer i din husstands indkomst. Denne fleksibilitet er også værdifuld i forhold til de uforudsete udgifter, der kan opstå, når man er husejer. Herunder kan dine energiudgifter variere betragteligt, alt efter hvilken bolig du vælger.

Du undersøger ikke alle lånemuligheder

En typisk fejl som mange førstegangskøbere begår er ikke at undersøge lånemulighederne grundigt inden et boligkøb. Selvom man har haft den samme bank i mange år, eller har et godt og personligt forhold til sin bankrådgiver, bør man altid undersøge sine lånemuligheder andre steder, da der kan være stor forskel på låneomkostningerne på tværs af banker og institutter.

I den forbindelse kan du med fordel benytte dit netværk, så du har en ide om hvilken bank eller realkreditinstitut, du kan kontakte. Et andet godt råd i den forbindelse er at spørge forskellige typer af banker. Så man for eksempel både forhører sig hos en større bank samt en mindre, lokal sparekasse. Når du har flere tilbud at vælge mellem, har du også bedre mulighed for at sammenligne dine samlede udgifter til lån.

Du undersøger ikke markedet godt nok, før du byder

Før du når til at byde på en bolig, bør du sætte dig grundigt ind i markedet. Find den gennemsnitlige kvadratmeterpris for det område, du er interesseret i. Herefter kan du sammenligne boligen med kvadratmeterprisen og få en ide om prisniveauet i forhold til den pågældende boligs stand, beliggenhed, etage osv.

Derudover kan det være tiden værd at kigge på lokalplaner, så du ved, hvad der er lagt at planer for nye bebyggelser og lignende. Ved at undersøge markedet grundigt vil du altså have langt bedre forudsætninger for at vurdere om et tilbud er værd at slå til på, eller om det er en bedre ide at vente på et andet tilbud.